스티븐 김의 부동산칼럼

CCIM, Ed H. Park & Associates
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  • 무역전쟁이 부동산시장에 주는 영향

      트럼프발 미,중국간의 무역전쟁이 서로 보복에 보복을 더하는 치킨게임 양상으로 치열하게 벌어지고 있다. 제조업 중심인 중국과 달리 서비스 업종이 전체 산업의 근간을 이루는 미국은 무역전쟁으로 인한 영향이 아직 미미해 보이지만 앞으로 계속해서 추가관세가 현실화되면 상당한 영향을 받을 것이 분명해 보인다. 이미 증권시장은 매일 미,중국간 협상, 보복관련 뉴스가 나올 때 마다 급상승과 하락을 거듭하고 있다.  그럼 이러한 무역전쟁이 부동산 시장에 현재 어떠한 영향을 주고 있을까? 첫째. 현재 주택이자율은 평균 약 3.5% 정도의 아주 낮은 이자율을 기록하고 있지만 의외로 집을 사겠다는 사람들은 많이 없다. 미국경제가 무역전쟁의 과열로 말미암아 경기침체에 빠질 염려를 하는 사람들이 늘어나고 있다. 무역전쟁이 심리적으로 바이어들의 마음을 위축시키고 있다는 증거다. 사실 주변의 경제 상황이 불확실할 때는 모든 사람들이 긴축경제 모드를 취하게 된다. 특히 부동산의 경우 큰 금액의 투자를 요구하기에 더욱이 그럴 수 밖에 없게 된다. 둘째. 중국과의 무역전쟁 여파로 가뜩이나 공급이 신원치 않은 신규주택공급이 더욱 줄어들고 있다. 부동산가격의 가파른 상승으로 택지 구입에 어려움을 겪고 있는 신규주택건설업체들이 무역전쟁의 여파로 자재가격상승이라는 2중 파고를 맞고 있다. 특히 첫 주택구입자들이 선호하는 50-60만불대의 신규주택시장의 물량이 급격히 줄어들고 있는 것이 최근 눈에 띄게 들어 나고 있다. 셋째. 무역전쟁의 여파로 중국인들의 중심으로 그동안 활발하던 외국인들의 미국부동산시장에 대한 투자가 줄어들고 있다. 미국부동산협회(NAR)에 따르면 지난 1년간 외국인들의 미국부동산투자가 약 36%정도가 감소한 것으로 나타나 있다. 특히 중국인들의 반미감정과 함께 중국 당국의 외국투자에 대한 돈줄 죄기에 나서면서 그동안 중국인들이 선호하던 LA, 샌프란시스코 등의 서부지역과 뉴욕 등의 동부지역에 대한 투자가 현격하게 줄어든 것을 볼 수 있다. 한동안 엄청난 차이나 머니의 위력을 맛보던 LA 다운타운의 대형프로젝트들도 잇따라 취소되면서 당분간 차이나머니의 열기는 회복되기가 쉽지 않아 보인다. LA주택시장의 경우도 중국인들이 선호하던 지역들도 지금 찬바람이 불 정도로 매기가 한가한 지역이 많다. 특히 중국인들이 선호하던 100만불 이상의 고가 주택시장이 고전을 면치 못하고 있다. 넷째. 무역전쟁으로 여파로 최근 급등락을 거듭하면 하락세를 겪고 있는 증권시장이 지금보다 더 하락세를 탈 경우 하락세의 증권시장이 주택시장에 영향을 줄 것으로 보인다. 증권시장의 하락으로 개인자산 가치가 하락한다면 부동산 투자에 대한 심리적인 부담이 클 수 있기 때문이다. 특히 부동산 투자란 바로 사고 파는 증권시장과 달리 중, 장기간의 투자를 필요로 하기 때문에 이러한 장기투자에 대한 심리적부담감이 부동산시장에 부정적인 영향을 주면서 부동산경기를 하락세로 몰고 갈 수 있기 때문이다.  하지만 2008년 서브프라임사태와 같은 최악의 경우는 발생치 않을 것으로 대부분의 전문가들이 예측하고 있다. 이유는 서브프라임 이후 부동산 시장에 새로 공급된 신규 주택의 숫자는 미미한데다 현재도 수요가 공급을 앞지르고 있는 상황이기 때문에 심각한 부동산 시장의 하락은 점쳐지고 있지 않다. 다만 최근 2-3년간 급격히 오른 부동산 시장에 대한 일부 조정은 100만불이상의 고가 주택들을 중심으로 올해 말까지 계속 진행될 것으로 보인다. 공급이 절대적으로 모자란 중·저가 주택시장은 상대적으로 무역전쟁의 영향을 많이 받지 않을 것으로 보여진다. 현재 진행중인 무역 전쟁은 내년 미국 대통령선거 전까지 어떤 식으로든지 결말이 날 것이다. 하지만 트럼프 대통령으로부터 시작된 미국 우선주의는 앞으로도 정도만 다를 뿐 공화,민주 어느 정당이 정권을 잡더라도 계속 이어질 것으로 보인다. 따라서 미국 부동산 시장도 이러한 미국 우선주의 영향권에서 결코 벗어날 수 없을 것으로 보여지며 외국인들의 미국 부동산 투자도 어떤 식으로든 미국우선주의 영향을 받을 것으로 추측된다.  


  • 공유 경제(Sharing Economy)

    공유(Sharing). 2008년 미국의 서브프라임으로 인한 세계적공황수준의 위기를 시작으로 우리들에 입에 꾸준히 오르고 있는 신형경제용어다. 흥청망청 쓰던 풍요의 시대는 가고 점차로 저성장의 살기 힘든 세상이 오면서 자연스럽게 생기기 시작한 새로운 경제시스템인 셈이다. 현재 공유경제개념은 부자나라에서 점점 나라 창고의 곡간이 비어가는 미국에서부터 활발히 진행중이다. 공유란 소유하지 않고 빌려서 쓰는 모든 것을 일컫는다. 우버와 같이 눈에 보이는 유형의 서비스에서부터 점차 눈에 보이지 않은 무형의 지식까지 공유라는 개념을 통해 연결하려는 시도가 활발히 진행되고 있다. 그 대표적인 사례를 몇가지 살펴보면 첫째, 독자들도 잘 알고 있는 바로 차량공유 개념의 서비스다. 우리에게도 친숙한 우버(Uber)나 리프트(Lyft)가 대표적인 사례다. 택시산업의 몰락을 가져올 정도 대표적인 공유경제 서비스로 성장한 케이스다. 최근에는 단순한 승객운송개념을 뛰어넘어 운전기사를 제공하기도 하고 헬기를 이용해 배달, 관광등으로 까지 영역을 넓혀가고 있는 중이다. 둘째, 사무실 공유서비스다. 한인들에게는 별로 친숙하지 않지만 “WeWork”라는 회사가 있다. 이 회사는 오피스빌딩을 임대 혹은 직접 구입해서 많은 사람들이 서로 일정금액을 내고 같이 사용하게 하는 개념이다. 예를 들어 데스크를 혼자서 쓸 수도 여러명이 시간을 나누어서 쓸수도 있고 또 bookkeeping이나 기타 여러 가지 오피스 운영에 필요한 부수적인 서비스를 싼 비용으로 서로 공유하는 것이다. 최근에는 오피스렌트의 개념을 뛰어넘어 오피스빌딩내에 day care, 학교,주거시설까지 넣는 수준으로까지 발전된 상태다. Office 공유로 시작했지만 이제는 사람들이 생활하는 공간의 community규모로 까지 발전한 상태다. 우리도 잘 알고 있는 소프트뱅크의 손정의 회장도 이 회사에 44억불을 투자할 정도 유망한 사업이다. 셋째, 숙박 공유 서비스다. 대표적인 업체는 말할 필요도 없이 에어비앤비(Airbnb)다. 숙박공간을 공유하는 에어비앤비는 친구와 함께 살던 샌프란시스코집을 호텔예약을 못했던 사람들에게 몇 일씩 임대해 준 것에서 아이디어를 얻어 현재는 190개국 3만4천도시에 150만개 이상의 숙소를 제공하고 있다. 최근 몇 년간 한인들도 점차 많이 이용하는 서비스다. 넷째, 무형의 지식을 공유하는 서비스다. 자신이 가진 지식을 남들과 공유하는 하는것이다. 영국에 본사를 둔 “WeFarm”이라는 회사가 있다. 이회사는 인터넷 접속이 어려운 오지의 농민들이 작물재배, 병충해등에 대해 질문을 해오면농업전문가나 또 그 분야에 해박한 지식을 가진 농부가 제시하는 해결책을 핸드폰문자메세지로 공유하는 것이다. 또 FaceBook같은 SNS의 발달로 자신이 알고 있는 지식을 손쉽게 나눌 수 있는것도 무형의 지식을 공유하는데 기여하고 있다. 다섯째, 함께 식사를 하며 정서적 유대감을 공유하는 서비스도 최근 관심을 받고 끌고 있다. 소셜 네트워크 사이트 ‘EAT WITH ME’ 에서는 공통의 관심사를 가진 사람들끼리 모여 식사를 하면서 정서적 교류를 나누는것이다. 채식주의자들만의 식사나, 술을 전혀 마시지 않는 사람들의 모임 등 그 종류와 성격도 점차 다양해 지고 있다. 최근 본국에서 인기를 끌고 있는 “집밥”과 같은 개념이다. 1인 가구의 증가로 혼밥(혼자 먹는 밥) 인구가 늘어나고 패스트푸드로 한끼를 때우는 이들이 많은 요즘 함께 먹는 즐거움을 나누고자 만들어진 서비스라고 보면 되겠다. 위의 여러가지가 예를 통해 알 수 있듯이 공유경제의 개념은 이제 상품, 서비스에서 지식의 공유로 까지 급속도로 발전하고 있다. 빌려주고 빌리는, 그다지 특별할 것이 없을 것 같은 공유경제가 계속해서 발전하는 이유가 무엇일까? 그것은 바로 인터넷에 기반한 빠른 연결성 때문이다. 과거에는 공유 할 만한 자원이 있어도 필요로 하는 사람을 쉽게 찾을 수 없어 서로의 연결이 어려웠다. 하지만 이제는 인터넷을 통해 상품 및 서비스를 필요로 하는 사람과 바로 연결할 수 있게 된 것이다. 또 다른 이유는 공유경제 개념에 익숙한 젊은 밀레니얼 세대들이 급격히 공유경제 소비자로 변하고 있기 때문이다. 무언가를 자기 소유로 하고자하는데 높은 가치두는 베이비부머 세대들과 달리 밀레니얼 세대들은 소유는 사치에 속한다고 생각하는 이들이 많다. 큰 집도 필요없고 방 한칸이면 족하고 차도 여러 명이 한대를 공유해서 쓰고 각종 서비스도 공유의 개념을 이용한 서비스에 익숙한 세대이기 때문이다. 물론 이면에는 베이비부머 세대에 비해 모든 것이 열약한 경제환경에 처한 것도 있지만 그 보다는 나눔을 통해 절약하고 다 같이 산다는 개념이 강하기 때문이다. 무엇을 갖기 위해 투자할 시간에 남의 가지고 있는 것을 나누어 씀으로 자기 자신만의 시간을 갖기를 더욱 원하기 때문이다. 최근에 5G 초고속인터넷시대가 시작되면서 공유개념은 5G 속도같이 초고속으로 젊은세대를 뛰어 넘어 모든 세대로 까지 급속히 퍼져 갈 것으로 보인다. ,<파이오니아 부동산 대표>


  • 셀러의 스트레스 

     집을 사는것도 파는것도 분명 바이어와 셀러 모두에게 엄청난 스트레스를 안겨주는 Life Time event 임은 분명하다.  대부분의 바이어와 셀러에게는 일생에서 몇 번 되지 않는 큰 금액의 거래이기 때문이다. 그러면 집을 사고 파는 과정에서 바이어와 셀러 중 누가 더 스트레스를 받을까?


  • 신규 분양주택을 효과적으로 구입하는 요령

     최근 사정이 조금 나아지긴 했지만 전반적인 올 봄의 기존주택시장의 매기가 소강사태를 보임에 따라 새집을 분양하는 New Home 시장도 같이 추춤하고 추세를 보이고 있다. 기존주택과 달리 새집을 구입하려면 다른 협상법이 필요하다. 과연 어떤 전략들이 효과적일까? 


  • '이제는 바이어 마켓으로 변했나요?'

     결론부터 이야기 하자면 아직은 조금 이르다고 보면 된다. 지난 6년간 지속적으로 오른 주택가격에 지친 바이어들이 늘고 있다. 특히 지난 2년간 매물 부족으로 인해 주택구입에 어려움을 겪었던 바이어들이 여름철이 접어든 6월을 고비로 눈에 띄게 관망세로 돌아서고 있다.


  • '비트코인'과 부동산

    스티븐 김/    비트코인(BITCOIN)하면 작년부터 부쩍 사람들의 입에 가장 많이 오르내린 화제거리가 아닌가 싶다. 필자의 주변 지인 중에서도 비트코인을 실제로 구입한 사람이 2명이나 있다. 과연 비트코인같은 가상화폐들은 화폐로서 가치가 있을까. 있다면 부동산 거래에서는 어떻게 적용될 수 있을까.


  • 주택구입 능력지수의 허와 실

     주택 매매가격이 매달 최고치를 갱신하면서 상대적으로 주택구입능력지수는(Housing Affordability Index) 떨어지고 있다. 먼저 주택구입능력지수란 무엇인가. 예를 들어 LA 중간 주택가격이 50만달러라고 가정했을 때 이 지역 중간 소득자가 이 50만달러짜리 집을 구입하려면 얼마의 연수입이 있어야 하는 것을 계산한 후 이 지역에 몇 퍼센트의 숫자가 이 가격대의 주택을 구입할 수 있는가를 100% 기준으로 수치로 표시한 것이다.


  • 미국 길거리 대형 쇼핑몰의 몰락

    스티븐 김/파이오니아부동산 대표  대형 쇼핑몰들이 죽어가고 있다. 멀리 타주까지 가지 않더라도 우리 주변에서 흔히 볼 수 있는 상황이다. 벽돌과 몰탈로 지은 건물이라고 해서 'Brick and Mortar'로 불리우는 대형 소매상가들이 최근 점차 문을 닫고 있다. 작년 한 해에만 미국 전체에 약 8600개의 'Brick and Mortar'에 입주해 있는 비즈니스들이 문을 닫은 것으로 최근 LA타임스가 발표했다. 주변에서 흔히 볼 수 있는 시어스(Sears), JC페니, K-마트 등도 작년 한 해에만 300곳 이상이 문을 닫은 것으로 조사되었다.


  • 중저가시장은 '강보합세' 고가주택은 '약보합세'

     올 한 해 부동산 시장은 어떤 추이를 보일까 궁금해 하시는 분들이 많다. 과연 작년과 같이 맑은 하늘일까, 아니면 조금씩 흐려지기 시작할까? 결론부터 이야기 하자면 작년 후반기와 같이  중저가 시장은 강보합세, 고가주택 시장은 약보합세로 예상이 된다.


  • 트럼프 세제개혁이 부동산 시장에 끼칠 영향

     말도 많았던 트럼프 행정부의 세재개혁안이 트럼프의 서명을 거쳐 2018년부터 시행에 들어가게 됐다. 개인과 기업의 세금을 줄여줘 개인과 기업의 소득을 증대시킴으로 미국경제를 활성화하겠다는 것이다. 하지만 이미 언론에서 공개된대로 '부자들 주머니에 돈 더 넣어주기'라는 비난대로 새 세법이 서민층에게는 거의 혜택이 없으면서, 상대적으로 많은 혜택을 받게 될 부유층들과 대기업들의 배만 불릴것이라는 우려가 나타나고 있다. 마치 크레딧 카드로 미리 현금을 빌려 쓰고 경제가 활성화 되는대로 돈을 벌어서 크레딧 카드빚을 갚겠다는 것과 같은 발상이라는 것이다.